Abogados de comunidades de propietarios

Cuándo necesitas un abogado de comunidades

Si representas a la comunidad, los asuntos más habituales son:

• Propietarios morosos que acumulan cuotas o derramas.
• Vecinos o inquilinos que realizan actividades molestas, insalubres o ilícitas.
• Obras hechas por un propietario en elementos comunes sin autorización: cerramientos, cambios de fachada, aperturas de huecos.
• Reclamaciones a la constructora, a la aseguradora o a empresas de mantenimiento.
• Dudas sobre mayorías, convocatorias o redacción de actas.

Si eres propietario, nos consultas sobre:

• Acuerdos de la junta que consideras ilegales, abusivos o contrarios a los estatutos.
• Derramas o reparto de gastos que no respetan tu cuota de participación.
• Daños en tu vivienda por humedades o filtraciones de elementos comunes.
• Tu derecho a instalar un punto de recarga, un ascensor o una rampa de accesibilidad.

Si el problema es un piso ocupado en el edificio, la comunidad puede actuar junto al propietario: lo vemos con nuestro servicio de okupación. Y si el conflicto es entre casero e inquilino, con el de alquileres y desahucios.

Qué podemos conseguir

• Cobrar las cuotas impagadas mediante procedimiento monitorio, con intereses y los gastos del requerimiento previo. La vivienda responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores, aunque se venda.
• Anular acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de algunos propietarios, o que perjudican gravemente a un propietario que no tiene obligación de soportarlo.
• Hacer obligatorias obras de accesibilidad cuando las pide un vecino con discapacidad o mayor de 70 años y el coste anual repercutido no supera doce cuotas ordinarias, o si el solicitante asume el exceso.
• Parar actividades molestas con la acción de cesación, que puede acabar en indemnización y en la privación del uso de la vivienda hasta tres años.
• Obligar a reponer elementos comunes alterados sin autorización.
• Reclamar daños por filtraciones o defectos de construcción a la comunidad, al vecino, a la aseguradora o al promotor.

Puedes comprobar plazos de impugnación, requisitos del monitorio y mayorías necesarias con el simulador de comunidad de propietarios.

Cómo trabajamos, paso a paso

Reclamación de cuotas:

1. La junta aprueba la liquidación de la deuda y se notifica al deudor en su domicilio o, si no es posible, en el tablón de anuncios.
2. Enviamos un requerimiento de pago, por ejemplo con un burofax con certificación de contenido, y ofrecemos un plan de pagos si interesa.
3. Presentamos el procedimiento monitorio con el certificado del acuerdo firmado por el secretario con el visto bueno del presidente.
4. Si el deudor no paga ni se opone, se despacha ejecución y se puede embargar, incluida la propia vivienda.

Impugnación de acuerdos:

1. Comprobamos tu legitimación: haber salvado el voto, haber estado ausente o haber sido privado indebidamente del voto.
2. Verificamos que estás al corriente de pago o que consignas la deuda, salvo que el acuerdo sea sobre cuotas de participación.
3. Presentamos la demanda ante el juzgado del lugar donde está el edificio antes de que caduque el plazo.

Actividades molestas: el presidente, por iniciativa propia o de cualquier vecino, requiere al causante para que cese. Si persiste, la junta autoriza al presidente a demandar y el juez puede acordar el cese inmediato como medida cautelar. Si el causante es un inquilino, la demanda se dirige también contra el propietario y la sentencia puede extinguir el alquiler. Recogemos antes testimonios, mediciones de ruido o denuncias policiales para que la demanda esté bien sostenida.

Plazos y normativa clave

• Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal: art. 7 (actividades molestas), art. 9 (obligaciones de los propietarios y afección de la vivienda), art. 10 (obras obligatorias y accesibilidad), art. 17 (mayorías), art. 18 (impugnación) y art. 21 (monitorio).
• Cuotas: prescriben a los cinco años si no se interrumpe el plazo.
• Ausentes: en los acuerdos que exigen mayorías reforzadas, tienen 30 días naturales desde la comunicación para manifestar su oposición; si no lo hacen, su voto cuenta como favorable.
• Pisos turísticos: desde abril de 2025, iniciar la actividad exige la aprobación expresa de la junta por tres quintas partes de propietarios y cuotas.
• Puntos de recarga en plaza de garaje para uso privado: basta comunicarlo a la comunidad.

Las obras de rehabilitación y eficiencia energética con ayudas públicas tienen reglas de mayoría más flexibles. Además, cada comunidad autónoma regula la actividad turística, por lo que conviene revisar también la normativa autonómica y municipal.

Documentación necesaria

• Estatutos y, si existen, normas de régimen interior.
• Convocatoria y acta de la junta en la que se adoptó el acuerdo.
• Certificado de deuda y acuerdo de liquidación, en reclamaciones de cuotas.
• Presupuestos, facturas y contratos de obras o servicios.
• Fotografías, informes técnicos y comunicaciones sobre daños o molestias.
• Pólizas de seguro de la comunidad y del propietario afectado.

El acta y los estatutos son la prueba básica de lo acordado. Puedes pedírselos al secretario o al administrador, que están obligados a facilitarlos a los propietarios.

En daños por agua o incendio, lo primero suele ser dar parte al seguro de la comunidad. Si lo rechaza o la indemnización es insuficiente, intervenimos con la reclamación a la aseguradora. Si los defectos vienen de la construcción, valoramos la reclamación al promotor con nuestro equipo de derecho inmobiliario.

Honorarios y errores frecuentes

La primera valoración es gratuita. Para comunidades ofrecemos presupuestos cerrados por asunto o una iguala anual que el administrador puede presentar a la junta. Para propietarios, presupuesto cerrado por escrito antes de empezar.

• Impugnar un acuerdo habiendo votado a favor o sin salvar el voto.
• Dejar pasar los tres meses mientras se intenta negociar.
• Presentar el monitorio sin acuerdo de liquidación aprobado y notificado.
• Publicar listas de morosos con más datos de los necesarios o en lugares visibles para terceros: puede infringir la normativa de protección de datos.
• Hacer obras en elementos comunes con la sola autorización verbal del presidente.
• Instalar cámaras en zonas comunes sin acuerdo de la junta y sin informar con carteles.