Abogados de derecho inmobiliario y urbanismo

Cuándo necesitas un abogado inmobiliario

• Antes de firmar unas arras o un contrato privado de compraventa, para que quede claro qué pasa si una de las partes se echa atrás o no llega la hipoteca.
• Antes de comprar una vivienda de segunda mano, un local o un solar, para revisar cargas, deudas, situación urbanística y licencias.
• Cuando aparecen defectos en una vivienda nueva o rehabilitada: grietas, filtraciones, humedades o instalaciones que no funcionan.
• Si has comprado con vicios ocultos que el vendedor no te comunicó.
• Si el ayuntamiento abre un expediente de restauración de la legalidad urbanística o sancionador por una obra, una ampliación o un cambio de uso.
• Si te deniegan una licencia o no contestan a tu solicitud.
• En herencias con inmuebles o proindivisos que hay que vender o dividir, de la mano de nuestra área de herencias.

Para orientarte antes de llamarnos, nuestro simulador de arras, defectos de obra y expedientes urbanísticos calcula qué pasa con las arras y hasta cuándo puedes reclamar.

Qué podemos conseguir

• Una compra sin sorpresas: due diligence con nota simple, cargas, deudas de comunidad e IBI, certificado de eficiencia energética, licencias y arrendamientos vigentes.
• Recuperar las arras o el doble de lo entregado cuando el vendedor desiste, o defender que no debes perderlas si la compra estaba condicionada a la financiación.
• Reparación o indemnización por defectos de obra, reclamando a promotor, constructor y técnicos, y a la aseguradora del seguro decenal en los daños estructurales.
• Resolución de la compra o rebaja del precio por vicios ocultos, con daños y perjuicios si el vendedor los conocía.
• Evitar o reducir sanciones urbanísticas, alegando prescripción, legalización o defectos del procedimiento, y recurriendo órdenes de demolición.
• Obtener o desbloquear licencias y recurrir denegaciones en vía administrativa y contencioso-administrativa.

Cuando el inmueble está en un edificio, muchos problemas se cruzan con la junta de propietarios; lo coordinamos con comunidades de propietarios. Y si la operación incluye un inmueble alquilado o vas a arrendarlo después, intervenimos con alquileres y desahucios.

Cómo trabajamos, paso a paso

1. Estudio inicial. Nos envías la documentación por correo o a través de la plataforma y te damos una primera valoración gratuita.
2. Revisión registral y urbanística. Pedimos nota simple, consultamos el catastro y la información urbanística municipal y contrastamos lo construido con las licencias.
3. Contrato o requerimiento. Si estás comprando, redactamos o revisamos las arras y el contrato. Si hay conflicto, enviamos un burofax o requerimiento fehaciente que fija posiciones e interrumpe la prescripción cuando procede.
4. Peritaje. En defectos de obra trabajamos con arquitectos y aparejadores independientes que acreditan el origen, la gravedad y el coste de reparación.
5. Negociación. Intentamos un acuerdo con la otra parte o su aseguradora antes de pleitear.
6. Vía judicial o administrativa. Demanda civil ante el juzgado del lugar del inmueble o del demandado, o alegaciones, recursos y contencioso frente al ayuntamiento.
7. Firma y cierre. Te acompañamos en notaría y comprobamos la cancelación de cargas y la inscripción en el Registro.

Plazos y normativa clave

• Arras: el artículo 1454 del Código Civil regula las penitenciales, que permiten desistir perdiéndolas o devolviéndolas duplicadas. Si el contrato no lo dice con claridad, los tribunales suelen entender que son confirmatorias.
• Vicios ocultos: seis meses desde la entrega, plazo de caducidad que no se interrumpe con un burofax.
• Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación: diez años para daños estructurales, tres para defectos de habitabilidad y uno para acabados, contados desde la recepción de la obra. Desde que aparece el daño hay dos años para reclamar.
• Deudas que siguen al inmueble: el comprador responde de las cuotas de comunidad del año en curso y de los tres anteriores, y el inmueble queda afecto al IBI no prescrito.
• Urbanismo: el plazo para restaurar la legalidad frente a obras sin licencia lo fija cada comunidad autónoma y en suelos protegidos puede no existir. Contra los actos municipales cabe recurso de reposición en un mes o contencioso-administrativo en dos.

La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda añade obligaciones de información en la venta y el alquiler de vivienda que revisamos en cada operación.

Documentación que te pediremos

• Contrato de arras, contrato privado o escritura de compraventa.
• Nota simple del Registro de la Propiedad o, si no la tienes, la dirección y la referencia catastral.
• Licencias de obra, de primera ocupación o declaraciones responsables.
• Certificado de deudas de la comunidad y recibos del IBI.
• Fotografías fechadas de los defectos, informes técnicos y comunicaciones con el vendedor o el promotor.
• Acta de recepción de la obra o, si no la tienes, la fecha de entrega de llaves.
• Notificaciones del ayuntamiento, con la fecha en que las recibiste.

Las fechas son lo más importante: de ellas dependen casi todos los plazos. Si no tienes algún documento, no te preocupes: muchos podemos pedirlos nosotros, como la nota simple o la información urbanística municipal, y el resto se puede solicitar al vendedor, al promotor o a la comunidad. Si se trata de una vivienda ocupada sin título, el enfoque es otro y lo llevamos desde okupación.

Honorarios

La primera consulta es gratuita. Después te enviamos un presupuesto cerrado por escrito: una cantidad fija para la revisión de una compraventa o un contrato de arras, y un presupuesto por fases para las reclamaciones y los procedimientos administrativos o judiciales. En reclamaciones por defectos de obra o vicios ocultos podemos acordar una parte de los honorarios ligada al resultado obtenido, siempre fijada por escrito antes de empezar. El coste del perito, si hace falta, se presupuesta aparte y te lo indicamos desde el principio. Si tienes un seguro de hogar con defensa jurídica, revisamos si cubre parte de los gastos del procedimiento.

Los impuestos de la operación, como el ITP o el IVA, el IBI o la plusvalía municipal, los revisamos con nuestra área de fiscal y tributario.

Errores frecuentes en operaciones inmobiliarias

• Firmar arras sin especificar su tipo ni condicionar la compra a la hipoteca.
• Pagar una reserva a un desconocido sin comprobar en el Registro quién es el propietario; es la base del fraude del alquiler fantasma, que también se da en ventas.
• Confiar en la palabra del vendedor sobre ampliaciones, áticos o terrazas cerradas sin licencia.
• Dejar pasar los seis meses de los vicios ocultos esperando a que el vendedor responda.
• Reparar antes de documentar los defectos con un perito.
• No contestar al ayuntamiento en el trámite de audiencia, que suele ser de diez a quince días hábiles.
• Copiar un contrato de internet; si vas a alquilar, lee los errores frecuentes al firmar un contrato de alquiler.

¿Vas a firmar o ya tienes un problema? Cuéntanoslo y te diremos qué plazo corre.