Abogados de alquileres y desahucios

Cuándo necesitas un abogado de alquileres

Si eres propietario, lo habitual es que nos llames por:

• Impago de rentas o de suministros que corresponden al inquilino.
• Un inquilino que no se va al terminar el contrato o que subarrienda sin permiso.
• Daños en la vivienda que superan la fianza.
• Dudas sobre cómo actualizar la renta, recuperar la vivienda por necesidad o redactar un contrato de temporada que no sea un fraude de ley.

Si eres inquilino, los casos más frecuentes son:

• El casero no devuelve la fianza o descuenta cantidades sin justificar.
• Te han cobrado honorarios de agencia que, desde 2023, corresponden al propietario.
• Te quieren echar antes de que termine la prórroga obligatoria o subir la renta por encima de lo permitido.
• Has recibido una demanda de desahucio y quieres saber si puedes pararlo o ganar tiempo.

Antes de firmar, repasa los errores frecuentes al firmar un contrato de alquiler y desconfía de anuncios con precios muy bajos que piden pagar sin visitar el piso: es la estafa del alquiler fantasma.

Qué podemos reclamar o conseguir

Para el propietario, el desahucio por falta de pago permite recuperar la vivienda y reclamar a la vez las rentas debidas y las que venzan durante el proceso. Basta una mensualidad impagada para demandar. Si solo quieres cobrar, cabe un procedimiento monitorio por impago, útil también frente al avalista. También se puede pedir el desahucio por expiración del plazo, por obras no consentidas o por actividades molestas.

Para el inquilino, podemos conseguir:

• La devolución de la fianza con el interés legal desde que pasó un mes desde la entrega de las llaves.
• La devolución de honorarios de agencia o gastos de formalización cobrados indebidamente.
• El respeto a la prórroga obligatoria de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) y a la prórroga tácita.
• Que solo se aplique la actualización pactada y con el límite del índice de referencia que publica el INE.
• Las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, a cargo del propietario.

Puedes hacer una primera estimación de rentas debidas, plazos de contrato e intereses de la fianza con el simulador de alquiler.

Cómo trabajamos un desahucio por impago

1. Revisión del contrato y de la deuda: rentas, cantidades asimiladas, fianza y garantías adicionales.
2. Requerimiento previo: enviamos un burofax con certificación de contenido. Si el inquilino no paga en 30 días desde el requerimiento, ya no podrá paralizar el desahucio pagando (enervación). Además sirve para acreditar el intento de negociación previo que exige desde 2025 la Ley Orgánica 1/2025 en muchos procesos civiles.
3. Demanda de juicio verbal acumulando el desahucio y la reclamación de rentas. Si el propietario es gran tenedor y la vivienda es habitual del inquilino, se añaden los requisitos de la Ley 12/2023.
4. Requerimiento judicial al inquilino: puede pagar, oponerse o desalojar. Si no hace nada, el juzgado dicta resolución y fija el lanzamiento.
5. Lanzamiento y ejecución de la deuda contra el inquilino y, en su caso, el avalista.

Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad acreditada por los servicios sociales, el lanzamiento puede suspenderse temporalmente. Lo tenemos en cuenta desde el principio para que no te sorprenda.

Si eres tú quien ha recibido la demanda, revisamos si la deuda reclamada es correcta, si procede enervar pagando, si hay defectos formales o si conviene negociar una fecha de salida a cambio de una quita. Cuando el impago forma parte de un problema de endeudamiento más amplio, valoramos contigo las salidas de nuestro servicio de deudas y Segunda Oportunidad.

Plazos y normativa clave

• Rentas: se pueden reclamar durante 5 años desde que cada una debió pagarse.
• Fianza: un mes de renta en vivienda; las garantías adicionales no pueden superar dos mensualidades en los contratos sujetos a la prórroga legal. El propietario tiene un mes desde la entrega de llaves para devolverla.
• Prórroga obligatoria: hasta 5 o 7 años, y después prórroga tácita anual hasta 3 años si nadie avisa con la antelación legal.
• Desistimiento del inquilino: pasados 6 meses, con 30 días de preaviso.
• Recuperación por necesidad: solo si el contrato lo prevé, pasado el primer año y con 2 meses de preaviso.
• Enervación: el inquilino solo puede paralizar el desahucio pagando una vez, y no si hubo requerimiento previo con 30 días de antelación.

En zonas declaradas tensionadas hay reglas adicionales sobre la renta y prórrogas extraordinarias. Si el piso lo ocupan personas sin ningún título, la vía no es esta: consulta nuestro servicio de okupación.

Documentación que necesitamos

• Contrato de alquiler y anexos, incluido el inventario si lo hay.
• Justificantes de pago de la renta o extractos donde se vean los impagos.
• Resguardo del depósito de la fianza en el organismo de tu comunidad autónoma.
• Comunicaciones entre las partes: mensajes, correos y burofaxes.
• Fotografías del estado de la vivienda a la entrada y a la salida.
• Datos del avalista y del seguro de impago, si existen.

Si tienes un seguro de impago o de defensa jurídica, revisamos qué cubre: algunas pólizas asumen los honorarios del desahucio o adelantan rentas.

Si vas a comprar una vivienda para alquilarla o ya alquilada, conviene revisar antes las cargas, la situación urbanística y los contratos en vigor; lo hacemos con nuestro equipo de derecho inmobiliario y urbanismo.

Honorarios y errores frecuentes

La primera valoración es gratuita y te enviamos un presupuesto cerrado por escrito antes de empezar, con las fases separadas: requerimiento, demanda y ejecución. En reclamaciones de fianza o de cantidades podemos estudiar fórmulas ligadas a lo recuperado.

Errores que vemos a menudo:

• Cambiar la cerradura o cortar suministros para forzar la salida del inquilino: puede ser delito de coacciones.
• Esperar meses a que el inquilino se ponga al día, acumulando deuda difícil de cobrar.
• Demandar sin requerimiento previo, dejando abierta la enervación.
• Firmar un contrato de temporada para una vivienda habitual, que se tratará como alquiler de vivienda.
• Como inquilino, dejar de pagar para compensar la fianza o una reparación pendiente.
• No hacer fotos ni inventario al entregar o recibir las llaves.

Si el problema surge en un edificio, por ejemplo con obras o con un piso turístico, puede intervenir también la comunidad; lo vemos con nuestro equipo de comunidades de propietarios.