Desahucio por impago de alquiler: pasos, plazos, costes y requisitos
Cuándo reclamar, cómo evitar que el inquilino enerve, qué exige la Ley de Vivienda, cuánto tarda y cuesta el desahucio y cómo cobrar la deuda tras el lanzamiento.
Si tu inquilino ha dejado de pagar, puedes iniciar un desahucio por impago de alquiler desde la primera mensualidad que no abone: la ley no exige esperar a que se acumulen dos, tres o seis meses. El cauce es el juicio verbal de desahucio, en el que puedes pedir a la vez que te devuelvan la vivienda y que te paguen las rentas atrasadas y las que se sigan generando hasta que recuperes las llaves.
Lo que sí ha cambiado es el camino previo: desde la Ley 12/2023 hay requisitos de admisión nuevos (gran tenedor, vulnerabilidad) y desde 2025 se exige, con carácter general, intentar un acuerdo antes de demandar. Un fallo aquí puede costarte meses.
En esta guía te explicamos, como abogados de alquileres y desahucios, cuándo y cómo reclamar, qué es la enervación y cómo evitarla, qué plazos son realistas, cuánto cuesta, qué pasa con la deuda tras el lanzamiento y qué opciones tiene el inquilino.
A partir de cuándo puedes reclamar por impago del alquiler
El artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador resolver el contrato por la falta de pago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario, como suministros, IBI repercutido o gastos de comunidad si así se pactó. Basta con un impago: no hay un mínimo legal de mensualidades.
Muchos propietarios dan unos días de margen por si es un retraso puntual. El riesgo es dejar pasar meses: cada mes de espera es más deuda, y la fianza suele cubrir solo una mensualidad.
Impago, retraso y pago parcial
Un retraso o un pago parcial también son incumplimiento: si paga 400 € de una renta de 850 €, puedes reclamar el resto. Aceptar meses de pagos tardíos sin protestar puede usarse en tu contra, así que deja constancia escrita de cada incumplimiento.
Fuente: LAU art. 27; LEC arts. 22.4 y 440.3; Código Civil art. 1966
El requerimiento previo y la enervación: el paso que más se olvida
La enervación es la facultad del inquilino de paralizar el desahucio pagando todo lo que debe. Está regulada en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: si el arrendatario paga o consigna en el juzgado las rentas reclamadas y las vencidas hasta ese momento dentro del plazo que se le da tras el requerimiento judicial, el procedimiento termina y el contrato sigue en vigor.
Para evitar que el inquilino pague en el último momento y se quede, la ley limita la enervación en dos supuestos.
Solo se puede enervar una vez
No cabe enervación si el inquilino ya enervó un desahucio anterior, sin importar cuándo, salvo que el cobro no se hubiera producido por causas imputables al arrendador.
El requerimiento con 30 días de antelación
Tampoco cabe si el arrendador requirió el pago por cualquier medio fehaciente con al menos 30 días de antelación a presentar la demanda y el inquilino no pagó en ese tiempo. Es la herramienta clave: un burofax de requerimiento de pago bien redactado, con certificación de contenido y acuse de recibo, y dejar pasar al menos 30 días antes de presentar la demanda.
El requerimiento debe identificar las rentas debidas y su importe, reclamar el pago y advertir de que, si no se paga, se presentará demanda de desahucio. Un mensaje de WhatsApp o un correo pueden servir como prueba, pero el burofax con certificación de contenido evita discusiones sobre si llegó y qué decía.
Si el inquilino rechaza o no recoge el burofax enviado al domicilio correcto, los tribunales suelen entender que no puede beneficiarse de su negativa. Conserva los avisos de Correos.
Lo que exige la Ley 12/2023 antes de demandar
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda modificó la LEC e introdujo requisitos de admisión para las demandas que afectan a la vivienda habitual de la persona demandada. Si la demanda no los cumple, el juzgado no la admite a trámite hasta que se subsanen, y eso se traduce en retraso.
Declaraciones obligatorias en la demanda
En la demanda tienes que indicar si el inmueble constituye la vivienda habitual del inquilino, si tú tienes la condición de gran tenedor y si te consta que la persona demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.
Quién es gran tenedor
Con carácter general, la ley considera gran tenedor a quien es titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m² de ese uso, sin contar garajes y trasteros. En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, el umbral puede bajar a 5 inmuebles en esa zona. Conviene revisar tu caso concreto, porque el cómputo tiene matices, por ejemplo con la cotitularidad o los inmuebles de sociedades vinculadas.
Si eres gran tenedor: vulnerabilidad e intermediación previa
Cuando el demandante es gran tenedor y la vivienda es la habitual del inquilino, la demanda debe ir acompañada de un documento que acredite que el inquilino no está en situación de vulnerabilidad, expedido por los servicios competentes en vivienda o servicios sociales, o, si lo está, de la prueba de que se ha intentado el procedimiento de conciliación o intermediación que establezca la administración competente. Cómo se obtiene ese documento varía según la comunidad autónoma y el municipio.
El intento previo de acuerdo de la Ley Orgánica 1/2025
Desde abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, exige con carácter general haber intentado un medio adecuado de solución de controversias antes de presentar una demanda civil. Su encaje en los desahucios ha generado dudas y criterios distintos entre juzgados. Una práctica prudente es que el requerimiento previo de pago incluya también una propuesta de acuerdo, como un calendario de pagos o una salida pactada con fecha de entrega, y conservar prueba de ello.
La normativa sobre requisitos previos se ha reformado varias veces desde 2023 y la aplican de forma distinta según el juzgado. Antes de presentar la demanda, comprueba los requisitos vigentes y los criterios del partido judicial donde está la vivienda.
Pequeño propietario
- Debe declarar en la demanda si es vivienda habitual y si es gran tenedor
- Debe indicar si le consta vulnerabilidad del inquilino
- No necesita aportar el documento de servicios sociales para que se admita la demanda
- Conviene requerimiento previo con propuesta de acuerdo
Gran tenedor
- Las mismas declaraciones obligatorias
- Debe acreditar que el inquilino no es vulnerable con documento oficial
- Si es vulnerable, debe acreditar el intento de conciliación o intermediación administrativa
- Sin esa documentación, la demanda no se admite
El juicio verbal de desahucio paso a paso
El desahucio por falta de pago se tramita por el juicio verbal (art. 250.1.1.º LEC), con algunas especialidades pensadas para que sea más ágil. Puedes acumular a la acción de desahucio la reclamación de las rentas y cantidades debidas, sea cual sea su importe, y pedir que se condene también al pago de las que venzan hasta la entrega de la vivienda.
Demanda y requerimiento judicial
Admitida la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia requiere al inquilino para que en el plazo de 10 días desaloje la vivienda, pague o enerve si puede, o se oponga por escrito. En ese mismo requerimiento se fija ya el día y la hora de la vista, si llega a celebrarse, y del lanzamiento, y se le informa de que puede acudir a los servicios sociales y de la posibilidad de pedir asistencia jurídica gratuita.
Si el inquilino no se opone
Si no paga, no desaloja y no se opone, el Letrado de la Administración de Justicia dicta un decreto dando por terminado el juicio y se procede al lanzamiento en la fecha ya fijada, sin necesidad de celebrar vista. Este es el escenario más rápido.
Si el inquilino se opone
Si se opone, hay vista y sentencia. La oposición está muy limitada: básicamente puede alegar que pagó o que puede enervar. Otras cuestiones quedan para un procedimiento posterior.
El lanzamiento
La comisión judicial acude a la vivienda y te entrega la posesión. Si el inquilino ya se fue, se levanta acta y se cambian las cerraduras; si hay resistencia, puede intervenir la fuerza pública.
- Requerimiento previo fehaciente
Burofax reclamando las rentas, con propuesta de acuerdo y al menos 30 días antes de demandar.
- Demanda de juicio verbal
Con las declaraciones de la Ley 12/2023, la acumulación de rentas y la petición de condena por las futuras.
- Requerimiento judicial al inquilino
10 días para pagar, desalojar u oponerse, con fecha de vista y lanzamiento ya fijadas.
- Decreto o vista y sentencia
Sin oposición, decreto; con oposición, vista y sentencia.
- Lanzamiento
La comisión judicial te devuelve la posesión de la vivienda.
- Ejecución de la deuda
Embargo de bienes del inquilino por las rentas y las costas.
Antes de dar el primer paso, puedes valorar tu situación con nuestro simulador: te indica si el inquilino puede enervar, qué requisitos previos te afectan y los plazos aproximados de tu caso.
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Suspensiones por vulnerabilidad: lo que puede alargar el proceso
La suspensión permanente de la LEC
El artículo 441.5 de la LEC, reformado por la Ley 12/2023, prevé que, si los servicios sociales confirman la situación de vulnerabilidad del inquilino, el procedimiento se suspenda para que puedan adoptarse medidas de protección. La suspensión es de hasta dos meses si el demandante es persona física y de hasta cuatro meses si es persona jurídica. No depende de prórrogas.
Fuente: art. 441.5 LEC, en la redacción dada por la Ley 12/2023. Duración máxima; el juzgado puede fijar menos.
La suspensión extraordinaria del «escudo social»
Desde 2020, el Real Decreto-ley 11/2020 y sus sucesivas reformas permiten suspender los desahucios y lanzamientos de hogares vulnerables sin alternativa habitacional, con condiciones específicas y la posibilidad de que el propietario pida una compensación a la administración. Esta medida nació como temporal y se ha ido prorrogando mediante sucesivos reales decretos-leyes, con cambios en sus requisitos y alguna interrupción. Antes de demandar, comprueba si sigue vigente en la fecha de tu procedimiento y en qué términos.
En ese régimen, el propietario puede alegar que la suspensión le coloca a él mismo en situación de vulnerabilidad económica, y el juez lo pondera. Como las condiciones han cambiado con cada prórroga, no conviene dar nada por supuesto.
Que el inquilino sea vulnerable no le exime de pagar ni impide el desahucio: lo que puede hacer es aplazarlo durante el tiempo que marque la norma aplicable. La deuda sigue existiendo y puede reclamarse.
Plazos orientativos realistas
No existe un plazo fijo. La duración real depende de la carga del juzgado, de si se localiza al inquilino, de si se opone y de si hay vulnerabilidad. Entre partidos judiciales hay diferencias de muchos meses.
- Día 0Primer impago
Recopila contrato, recibos y comunicaciones. Envía el burofax cuanto antes.
- Días 1 a 30Plazo del requerimiento
Espera al menos 30 días tras recibir el inquilino el burofax para cerrar la vía de la enervación.
- Semanas siguientesPresentación y admisión
La admisión puede tardar de días a varios meses según el juzgado y si hay que subsanar.
- Tras la admisiónRequerimiento al inquilino
10 días para pagar, irse u oponerse. Si no se le localiza, se intenta por otras vías.
- Semanas o meses despuésVista o decreto
Sin oposición, decreto. Con oposición, vista y sentencia.
- Fecha fijadaLanzamiento
Puede retrasarse por suspensiones por vulnerabilidad o por la agenda de la comisión judicial.
Sin oposición ni incidencias puede resolverse en pocos meses; con oposición, problemas de notificación o suspensiones, puede superar el año. Desconfía de quien te garantice una fecha.
Cuánto cuesta un desahucio por impago
Como la cuantía del desahucio suele calcularse por la anualidad de renta, en la práctica casi siempre son necesarios abogado y procurador.
- Honorarios de abogado y procurador. Son libres y varían según el despacho, la ciudad y la complejidad. Pide siempre presupuesto cerrado por escrito y pregunta qué incluye: requerimiento previo, juicio, lanzamiento y ejecución de la deuda.
- Tasa judicial. Las personas físicas están exentas; las sociedades sí la pagan.
- Cerrajero. Cambio de cerradura el día del lanzamiento.
- Reparaciones. Daños en la vivienda, que podrás reclamar al inquilino.
Si la demanda se estima, el inquilino es condenado normalmente a pagar las costas, que incluyen parte de los honorarios de tu abogado y procurador con los límites de la LEC. El problema práctico es cobrarlas si el inquilino no tiene ingresos ni bienes embargables. Si se produce la enervación, en general las costas las asume también el inquilino.
| Renta mensual | 850 € |
|---|---|
| Rentas impagadas hasta la demanda (4 meses) | 3.400 € |
| Suministros a cargo del inquilino no pagados | 260 € |
| Rentas devengadas durante el proceso (5 meses) | 4.250 € |
| Daños acreditados en la vivienda | 600 € |
| Menos fianza retenida (1 mensualidad) | −850 € |
| Deuda pendiente a reclamar | 7.660 € |
Ejemplo orientativo con cifras inventadas. A la deuda pueden sumarse intereses y costas; la compensación con la fianza se hace al terminar el contrato.
Fianza, garantías adicionales y seguro de impago
La fianza legal
El artículo 36 de la LAU obliga a exigir en los alquileres de vivienda una fianza en metálico de una mensualidad de renta. En la mayoría de comunidades autónomas el arrendador debe depositarla en el organismo autonómico competente, y no hacerlo puede acarrear sanciones administrativas. Las reglas de depósito varían, por ejemplo en la Comunitat Valenciana, Madrid o Cataluña, así que revisa las de tu comunidad.
Garantías adicionales
Además de la fianza, se pueden pactar garantías adicionales, como un depósito o un aval bancario. En los contratos de vivienda de duración hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, esas garantías adicionales no pueden superar dos mensualidades de renta (art. 36.5 LAU).
El seguro de impago de alquiler
El seguro de impago cubre, según la póliza, un número de mensualidades impagadas, la defensa jurídica en el desahucio y, a veces, los daños por actos vandálicos. Puntos que revisar antes de contratarlo:
- Carencia y requisitos de solvencia del inquilino.
- Meses cubiertos y franquicia.
- Plazo para comunicar el siniestro, que suele ser breve.
Si la aseguradora se niega a pagar alegando que comunicaste tarde o que el inquilino no cumplía los requisitos, puedes discutirlo; te lo explicamos en la gestión de reclamación a aseguradoras. Muchos de estos problemas se evitan con un buen contrato: revisa los errores frecuentes al firmar un contrato de alquiler.
Qué pasa con la deuda después del lanzamiento
Recuperar la vivienda no cierra el asunto económico. La sentencia o el decreto que condena al pago de las rentas es un título ejecutivo: con él puedes pedir la ejecución y el embargo de bienes del inquilino.
- Embargo de salario o pensión. Con los límites del artículo 607 de la LEC: la cuantía equivalente al salario mínimo es inembargable y el exceso se embarga por tramos.
- Cuentas bancarias y devoluciones de Hacienda. El juzgado puede averiguar bienes a través de sus bases de datos.
- Otros bienes. Vehículos, inmuebles o créditos frente a terceros.
- Avalistas. Si hubo fiador solidario, puedes dirigirte también contra él si lo demandaste.
La acción ejecutiva tiene un plazo de caducidad de cinco años desde la firmeza de la resolución (art. 518 LEC). Si el inquilino se fue antes de la demanda y solo quieres cobrar, no hace falta el desahucio: puedes usar el procedimiento monitorio por impago, la vía que también explicamos en la guía sobre cómo reclamar facturas impagadas con burofax y monitorio. Si te interesa la gestión de la deuda en general, el área de reclamación de deudas puede ayudarte.
Incluir al inquilino en ficheros de morosidad exige deuda cierta, vencida y exigible; una inclusión indebida puede volverse en tu contra, como explicamos en la guía sobre salida de ficheros de morosos.
Ejemplo inventado: Marta recupera su piso en Málaga con una deuda reconocida de algo más de 6.000 €. Como el inquilino cobra algo más del salario mínimo, embarga cada mes la parte embargable de la nómina y va cobrando a plazos.
Si eres el inquilino: qué puedes hacer
Si has recibido un burofax o una demanda, no lo ignores: muchas salidas solo existen al principio.
- Comprueba si puedes enervar. Si es tu primera vez y no te requirieron con 30 días de antelación, pagando todo lo debido en el plazo conservas la vivienda.
- Acude a los servicios sociales. Su informe puede acreditar vulnerabilidad y activar las suspensiones previstas.
- Pide asistencia jurídica gratuita si cumples los requisitos de ingresos, en el plazo indicado en el requerimiento.
- Negocia. Un acuerdo de salida con fecha, condonación parcial o calendario de pagos suele ser mejor para ambos que llegar al lanzamiento.
Si la deuda acumulada es inasumible, la Ley de Segunda Oportunidad puede ser una vía para cancelar deudas, aunque no evita el desahucio. Puedes valorar tu caso con el simulador de Segunda Oportunidad.
- Pagos cada vez más tardeEl retraso se alarga mes a mes sin explicación.
- Pagos parcialesAbona cantidades menores sin acuerdo previo.
- Deja de contestarNo responde a mensajes ni llamadas sobre la renta.
- Suministros impagadosRecibes avisos de corte o deudas de agua o luz.
- Promesas sin fecha«Te pago la semana que viene» se repite varias veces.
Errores habituales del propietario
- Demandar sin requerimiento previo. Dejas abierta la enervación y el inquilino puede pagar y quedarse.
- Presentar la demanda antes de 30 días. El requerimiento deja de servir para impedir la enervación.
- Olvidar las declaraciones de la Ley 12/2023. La demanda no se admite y pierdes semanas.
- Cortar suministros o cambiar la cerradura. Hacerse justicia por su mano puede ser delito de coacciones y debilita tu posición.
- No pedir la condena por las rentas futuras. Te obliga a un segundo procedimiento por lo que se siga debiendo.
- Confundir impago con okupación. Si quien está dentro nunca tuvo contrato, la vía es otra; revisa nuestra guía sobre cómo recuperar una vivienda okupada y el área de abogados de okupación.
Si el inquilino ya no vive en la vivienda pero no ha entregado las llaves, no entres por tu cuenta. Pide la entrega por escrito o solicita al juzgado que constate el abandono: entrar sin título puede generar problemas.
Si además el inquilino deja impagadas las cuotas de comunidad que asumió por contrato, el propietario sigue respondiendo frente a la comunidad. El área de comunidades de propietarios y el simulador de comunidad de vecinos te ayudan a valorarlo. Y si buscas inquilino nuevo, ojo con los anuncios falsos: lo explicamos en la guía del alquiler fantasma.
Documentación que necesitas para el desahucio
- Contrato de arrendamiento y, en su caso, anexos o prórrogas
- Nota simple o escritura que acredite tu titularidad
- Justificante del depósito de la fianza en el organismo autonómico
- Extractos bancarios con los pagos recibidos y los que faltan
- Burofax de requerimiento con certificación de contenido y acuse
- Prueba del intento de acuerdo previo, si lo hubo
- Facturas de suministros impagados a cargo del inquilino
- Datos sobre tu condición de gran tenedor y, si procede, documento de servicios sociales
Si dudas de algún punto, el simulador de alquiler e impagos te ayuda a ordenar la información antes de la consulta.
Abogados de desahucios en tu ciudad
El desahucio se presenta en el juzgado del lugar donde está la vivienda, y cada partido judicial tiene sus tiempos y criterios. Trabajamos en toda España, con gestión telemática y atención presencial: por ejemplo, con nuestros abogados de desahucios en Valencia, los abogados de alquileres y desahucios en Madrid, el equipo de desahucios en Barcelona o los abogados de alquileres en Sevilla. En zonas tensionadas, como partes de Cataluña, el umbral de gran tenedor puede ser distinto.
Si tu vivienda está en otra ciudad, también podemos llevar el caso. El juzgado competente es el del domicilio del inmueble, y gran parte del procedimiento se tramita telemáticamente, con nuestros abogados de desahucios en Málaga, en Bilbao o en cualquiera de estas ciudades:
En resumen
- Puedes demandar el desahucio por impago de alquiler desde la primera mensualidad que no se pague.
- Envía un requerimiento fehaciente y espera al menos 30 días antes de demandar para impedir la enervación, que además solo se permite una vez.
- La demanda debe incluir las declaraciones de la Ley 12/2023 y, si eres gran tenedor, la documentación sobre vulnerabilidad o intermediación.
- Acumula la reclamación de rentas y pide la condena por las que venzan hasta la entrega de la vivienda.
- Las suspensiones por vulnerabilidad pueden alargar el proceso; comprueba siempre la normativa vigente.
- Tras el lanzamiento, la deuda se ejecuta mediante embargos dentro del plazo de cinco años.
Preguntas frecuentes.
¿Cuántos meses tiene que deber el inquilino para poder desahuciarlo?
Ninguno en concreto: la ley permite resolver el contrato desde el primer impago de renta o de cantidades asimiladas. Lo que sí conviene es enviar un requerimiento fehaciente y esperar 30 días antes de demandar, para que el inquilino no pueda paralizar el proceso pagando en el último momento.
¿Puedo cortar la luz o cambiar la cerradura si no me paga?
No. Aunque la deuda sea real, recuperar la vivienda por tu cuenta puede constituir un delito de coacciones y te expone a una reclamación del inquilino. La posesión solo se recupera mediante el lanzamiento judicial o la entrega voluntaria de las llaves.
¿Puedo quedarme con la fianza para cubrir las rentas impagadas?
Sí, al terminar el contrato la fianza puede aplicarse a rentas, suministros o daños pendientes. Lo que no puede hacer el inquilino es dejar de pagar el último mes pretendiendo que lo cubra la fianza. Si la fianza no alcanza, puedes reclamar el resto.
¿Qué pasa si el inquilino paga cuando ya he presentado la demanda?
Si no le requeriste antes con 30 días de antelación y es la primera vez, puede enervar pagando todo lo debido en el plazo y conservar el contrato. Si sí le requeriste o ya había enervado antes, el pago no detiene el desahucio, aunque reduce la deuda pendiente.
¿Puedo desahuciar si el inquilino tiene hijos menores o es vulnerable?
Sí, la vulnerabilidad no impide el desahucio, pero puede suspenderlo temporalmente mientras los servicios sociales buscan una solución. La duración depende de la norma aplicable y de si eres persona física o jurídica, por lo que conviene revisar la normativa vigente en cada momento.
¿Qué hago si el inquilino se fue dejando deudas pero sin desahucio?
Si ya has recuperado la vivienda, no necesitas el desahucio: puedes reclamar las rentas mediante un burofax y, si no paga, con un procedimiento monitorio. El plazo general para reclamar rentas es de cinco años.
Te ayudamos con esto.
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